9.7 부동산 대책. LTV 40% 축소, 전세대출 한도 제한 등 주요내용

9월 7일, 정부는 새로운 부동산 대책인 9.7 부동산 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 총 135만 개의 주택 공급 방안과 이를 통해 집값을 잡겠다는 것입니다. 한국토지주택공사(LH)가 주택 공급의 주체가 되고, 규제지역에서의 LTV(주택담보대출비율)가 40%로 강화, 전세대출 2억 제한 등 대출 규제도 함께 시행되며 투기를 막겠다고 합니다.

9.7부동산대책

주택 공급 계획

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기사를 종합해 보면 2030년까지 수도권에 총 135만 호의 주택을 공급하겠다는 정부의 계획은 연간 약 27만 호의 주택을 착공하는 것을 목표로 하고 있습니다. 과거의 일산, 부천 신도시의 규모를 고려할 때 이는 매년 1기 신도시(약 30만 호 규모)를 새롭게 구축하는 것과 같습니다.

기존의 주택 공급 대책과는 달리, 이번 정책은 인허가가 아닌 착공을 기준으로 하여 실제 집을 지속적으로 공급해서 실효성을 높이겠다는 의도가 담겨 있습니다.

9.7부동산대책

정부가 주택 공급을 서두르는 이유는 '공급 절벽' 문제 때문입니다.

2022년부터 부동산 경기가 침체되고, 건축비 및 인건비가 늘어 주택 착공이 크게 줄어들었습니다. 그리고 2026년부터 수도권의 입주 물량이 급감할 것으로 예상되고 있습니다.

특히, 서울의 경우 입주 물량이 올해 3만 1,300가구에서 내년에는 7,768 가구로 급격히 줄어들 것으로 예상되고 있습니다.

 

LH의 역할 강화

이번 대책에서는 LH가 직접 주택 공급을 주도하게 됩니다. 기존에는 LH가 주택을 건설할 땅을 마련하고 이를 건설사에 매각하는 방식이었지만, 이번 대책을 통해 LH가 직접 사업을 진행함으로써 부동산 시장의 불확실성을 줄이겠다는 계획입니다. 이는 과거의 부작용을 최소화하고, 부동산 시장의 안정성 확보에 기여할 것으로 기대됩니다.

 

공급 방법과 규제 완화

정부는 주택 수요가 많은 서울 도심 지역에 대한 공급 방안도 마련했습니다. 노후 공공임대주택, 미사용 학교용지 등을 개발하고, 재개발 및 재건축 등 정비사업의 규제를 완화하여 공급을 확대하겠다는 것입니다. 이러한 조치는 전체 주택 시장의 안정성을 높이는 데 기여할 것으로 보입니다.

 

대출 규제 강화

한편, 9.7 부동산 대책에서는 대출 규제 강화도 포함되어 있습니다. 특히, 규제지역 내 LTV가 기존 50%에서 40%로 조정되면서, 주택 구매 시 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

예를 들어, 12억 원짜리 주택을 구입할 경우, 과거에는 6억 원까지 대출을 받을 수 있었으나, 앞으로는 4억 8천만 원으로 한도가 줄어듭니다. 이러한 변화는 초고가 주택보다는 15억 원 이하의 주택에 주로 영향을 미칠 것으로 분석됩니다.

 

LTV 40% 대출 가능 금액 예시

 

이제 LTV가 40%로 조정된 상황에서 대출 가능한 금액을 예시를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.

1. 주택 감정가액이 3억 원인 경우
   • LTV: 40%
   • 대출 가능 금액 = 주택 감정가액 × LTV
   • 대출 가능 금액 = 3억 원 × 40% = 1억 2천만 원
2. 주택 감정가액이 5억 원인 경우
   • LTV: 40%
   • 대출 가능 금액 = 5억 원 × 40% = 2억 원
3. 주택 감정가액이 7억 원인 경우
   • LTV: 40%
   • 대출 가능 금액 = 7억 원 × 40% = 2억 8천만 원
4. 주택 감정가액이 10억 원인 경우
   • LTV: 40%
   • 대출 가능 금액 = 10억 원 × 40% = 4억 원

이제 더 많은 현금을 보유하고 있어야 집을 살 수 있는 시대가 되었습니다. 아니, 다른말로하면 돈이 없으면 집은 꿈꿀 수 없게 되었습니다. 돈 없는 사람들은 작은집이나 수도권 외곽에 거주해야만 하는 부익부 빈익빈 현상이 더 심해지고, 계층 간 차별이 더 확대될 것으로 보입니다.

 

전세대출 한도 제한

1주택자의 전세대출 한도도 강화되어 수도권과 규제지역 내에서는 2억 원으로 제한됩니다. 이는 기존에 비해 한도가 줄어든 것이며, 전세대출에 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하는 방안은 이번 대책에서 제외되었습니다. 그러나 금융위원회는 상황이 악화될 경우 DSR 대상 확대를 검토하겠다고 밝혔습니다.

 

부동산 전망

전문가들은 이번 대책에 대해 대체로 긍정적인 평가를 내리고 있습니다. 주택 공급의 확대가 내 집 마련을 희망하는 사람들에게는 도움을 줄 것이며, 공급이 많이 늘어나면서 자연스레 집값 상승에 대한 불안감을 줄일 수 있을 것으로 기대됩니다. 특히, LH가 직접 사업을 진행함으로써 주택 공급의 불안을 해소할 수 있을 것이라는 전망이 우세합니다.

그러나 국민들이 LH를 바라보는 시선이 좋지 않은 점도 생각해 보아야 합니다.

 

마치며

9.7 부동산 대책은 정부가 주택 공급에 대한 강력한 의지를 보인 사례로, 앞으로의 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 그러나 LH의 부채 문제나 아파트 브랜드 선호도 등 해결해야 할 과제가 여전히 남아 있는 만큼, 향후 정책의 실현 가능성과 효과를 지속적으로 지켜봐야 할 것입니다. 이번 대책이 실제로 주택 시장의 안정을 가져올 수 있을지 기대가 모아집니다.

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