시골땅 상속 받은 땅 매도, 전답 종류와 양도소득세 세금 정보

장인이 부모님으로부터 상속받은 땅을 팔겠다고 알아봐 달라고 하십니다. 땅을 상속받는다고 하면 마음만 벅차고 실제로는 알아야 할 것들이 너무나 많고 세금 문제 때문에 골치가 아픕니다. 시골땅 매도하면서 알아본 토지 종류와 매도 절차와 관련 세금, 세금 절감 방법까지 꼭 확인하시기 바랍니다.

시골땅 매매

 

양도소득세 계산기

 

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시골땅 종류 파악하기

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상속받은 땅이 전/답/임야/대지 등 어떤 종류인지 확인해야 합니다. 이는 해당 땅의 이용 규제 사항, 건물 신축 가능 여부, 관련 세금에 큰 영향을 줍니다. 땅은 종류에 따라 28가지로 나누어집니다. 과수원이나 목장, 염전, 양어장 등 수많은 종류가 존재하지만 보통 시골땅을 받으신 분들은 농사를 지을 수 있는 전답이나 임야가 대부분입니다.

 

1. 전/답/임야

산지/농지로 분류되어 건축 제한된 곳입니다.

• 전 : 밭을 이야기하며 물을 상시적으로 이용하지 않으면서 농사를 짓는 곳을 이야기합니다. 곡물뿐만 아니라 묘목이나 관상수 약초를 재배하는 곳도 포함됩니다.
• 답 : 논을 이야기 하며 벼농사처럼 물을 상시적으로 이용하는 특징이 있습니다. 미나리나 왕골 등을 재배하기도 합니다.
• 임야 : 쉽게 이야기 하면 산으로 보면 되겠습니다. 자갈로 된 땅이나 모래사장, 습지등도 포함되며 자연 보전을 위해 사용됩니다.

 

2. 대지

땅위에 있는 건축물 중 주거공간이나 사무실 등이 포함되어 있는 땅을 이야기합니다. 지역별 규제가 있습니다. 농사짓는 곳 이외의 조상님들이 거주하던 곳이 대지로 분류되어 있을 것입니다.

 

3. 과수원/목장용지

• 과수원 : 사과, 배, 귤나무 등 과수를 집단으로 재배하는 곳
• 목장용지 : 가축 사육이나 축산업과 낙농업을 하는 부지

 

시골땅 매도 방법

시골땅은 사려는 사람이 별로 없기 때문에 최근 거래내역이 있다면 다행이지만 가격조차 책정하기가 쉽지 않습니다. 그래서 대부분 동네 사람들 간의 거래이거나 가족 간 거래가 이루어지게 됩니다. 

일반적인 매도 절차는 아래의 5단계를 거처 이루어집니다.

① 땅 종류/면적, 토지 가격 등 기초조사

② 부동산 중개사무소 방문, 중개 의뢰

③ 실거래 사례 등으로 적정 매도가 결정

④ 매매계약서 작성, 인지세 납부

⑤ 등기소에 소유권 이전 등기 신청

 

시골땅 매매 세금

가장 많은 전답의 경우는 소유주가 실제 농사를 짓고 있지 않는 경우가 많기 때문에 많은 세금이 부과되곤 합니다. 또한 시골땅의 경우는 일반 보다 세금이 10% 더 부과됩니다. 물론 농사를 8년간 지었다면 면제됩니다.

보통 시골 땅은 여러 필지가 나누어져 있습니다. 세금을 줄이는 방법으로는 총금액 중에서 땅이 많이 오른 곳은 평당 계약금액을 낮추어 양도 차익을 줄이는 것이 좋습니다.

양도소득세

상속받은 땅을 양도(매도)하면 발생하는 세금입니다. 양도차익(매도액-상속 시 종합공시지가)의 16~52%의 세금이 부과됩니다. 세금은 간단하게 보면 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액에서 세율을 곱하여 책정됩니다.

비사업용 토지 양도소득세율

과세표준	세율	속산표
1,200만원 이하	16%	과표 × 16%
1,200만원 초과 4,600만원 이하	25%	(과표 × 25%) - 108만원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	34%	(과표 × 34%) - 522만원
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	45%	(과표 × 45%) - 1,490만원
1억 5천만원 초과 3억원 이하	48%	(과표 × 48%) - 1,940만원
3억원 초과 5억원 이하	50%	(과표 × 50%) - 2,540만원
5억원 초과	52%	(과표 × 52%) - 3,540만원

 

 

상속 땅 처분은 세금 문제로 꼭 전문가와 상담하시기 바랍니다. 땅 종류와 지가, 보유기간 등에 따라 알맞은 전략이 필요합니다. 특히 상속 당시 지가와 매도가의 차이를 최대한 줄일수록 유리하므로, 전문 감정평가업체를 통해 적정 평가를 받는 것도 좋습니다.

부동산 세금은 복잡하지만 불가피한 만큼 합법적인 방법으로 피해를 줄이는 것이 중요합니다. 비과세나 공제 제도를 잘 활용하면 상당한 세금 절감 효과를 누릴 수 있습니다. 필요한 서류를 잘 구비하고 관련 법규를 꼼꼼히 알아보시기 바랍니다. 부지런한 준비로 상속 땅을 현명하게 처분하시길 바랍니다.

 

시골 땅 양도소득세 절감 방법

① 장기보유특별공제 활용

상속받은 땅을 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제가 적용됩니다.

토지 장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ )

보유기간

3년이상

4년이상

5년이상

6년이상

7년이상

8년이상

9년이상

10년이상

11년이상

12년이상

13년이상

14년이상

15년이상

4년미만

5년미만

6년미만

7년미만

8년미만

9년미만

10년미만

11년미만

12년미만

13년미만

14년미만

15년미만

공제율

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

22%

24%

26%

28%

30%

상속받을 당시의 기간도 보유기간에 합산되므로 실제 보유기간이 연장됩니다.

② 비사업용 토지 필요경비 공제

상속받은 땅이 비사업용인 경우 관리비, 수선비, 잡수수료 등 필요경비 공제 가능

실제 지출한 금액뿐 아니라 추정 경비도 일정 비율로 인정됩니다.

③ 감정평가 활용한 양도차익 최소화

양도소득세는 매도차익(매도가-상속 시 지가)에 세율을 곱해 계산합니다. 실제 매도가와 평가기관의 감정평가액 차이만큼만 양도차익으로 계산하기 때문에 부동산 전문 평가업체의 감정평가를 받아 적정 시세 이하로 평가받는 것이 유리합니다.

④ 이월과세 이월공제 활용

당해연도에 발생한 결손금은 10년간 이월공제 가능합니다. 소규모 부동산 경비는 상당액을 준비금으로 계상해 과세이연됩니다.

 

마치며

조상에게 땅을 상속받은 것은 축하할 일입니다. 그만큼 재산상 이득을 보기 때문입니다. 그러나 시골 땅의 경우 전답위주로 되어 있기 때문에 실거주를 하지 않고 농사를 짓고 있지 않기 때문에 많은 세금이 부과되는 것이 현실입니다. 상속받은 시골땅은 위의 내용을 정독하시고 세금 줄이는데 도움이 되시길 바라겠습니다.

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