6.27 부동산 정책에 따른 경매 낙찰자 대출 및 실거주 조건

2023년 6월 27일, 정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 새로운 대출 규제를 발표했습니다. 이 정책에 따라 경매 낙찰자가 주택담보대출을 받을 경우 최대 6억 원의 대출 한도가 적용되며, 낙찰 후 6개월 이내에 전입해야 하는 의무가 있습니다. 이러한 변화는 경매 시장에도 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

주택담보 대출 비교

 

부동산 대책 요약집

 

 

6.27 부동산 대출 규제

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수도권과 규제지역을 대상으로 2025년 6월 28일부터 시행된 사항들입니다. 주택담보대출과 신용대출, 실거주에 대한 제한사항입니다. 

요약하면, 빌릴 수 있는 돈은 주담대 최대 6억 + 신용대출 연봉한도, 실거주 조건

 

1. 주택담보대출 물건당 최대 6억 원 이하로 가능

부동산 대출

2. 주택담보대출은 2주택 이상은 불가능. 1 주택도 6개월 이내에 기존 주택 처분 조건.

3. 주택담보대출을 받은 물건은 실제로 6개월 내 전입해야 함.

4. 주택담보대출 만기 기간도 기존 최장 40~50년에서 30년 이내로 제한

5. 신용대출은 주택보유자의 연봉 이내로 축소

 

이제는 본인이 돈을 가지고 있지 않으면 서울에서는 사실상 아파트 구매가 어렵게 되었습니다. 신혼부부처럼 젊은 계층은 그나마 6억 원대의 매물이 많은 경기도나 인천지역으로 수요가 일부 이동 할 것으로 보입니다.

 

부동산 경매 대출 규제

경매로 집을 낙찰을 받을 경우에도 동일하게 부동산 대책이 적용됩니다.

최대 6억원의 주담대 대출과, 6개월 이내에 전입해야 합니다. 아래는 금융위원회에서 배포한 '6.27 대출규제' 세부지침입니다.

 

1. 경매 낙찰자의 대출 규제

대출 한도: 경매에서 낙찰받은 주택에 대해 주택담보대출을 받을 경우, 대출 한도는 최대 6억 원으로 제한됩니다. 이는 수도권 및 규제지역 내에서 적용되며, 고가 아파트에 대한 대출을 실질적으로 차단하는 조치입니다.

실입주 의무: 대출을 이용해 경매에서 낙찰받은 경우, 반드시 6개월 이내에 실입주해야 합니다. 이는 투자 목적의 구매를 제한하고, 주택 시장의 안정성을 도모하기 위한 조치입니다.

 

2. 경매 낙찰자가 주택을 이미 보유 시

경매에서 낙찰받은 후 이미 주택을 소유하고 있는 경우, 대출 조건이 더욱 엄격해집니다. 이러한 경우 낙찰자는 경락자금대출을 받기 어렵고, 주택을 담보로 대출을 받는 것이 제한됩니다. 즉, 경매를 통해 구매한 주택에 실거주가 불가능하다면, 모든 자금을 현금으로 마련해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

3. 1 주택자의 청약 및 대출 규제

1 주택자가 수도권 아파트 청약에 당첨된 경우, 다주택자 규제를 적용받게 됩니다. 기존 주택을 처분하지 않으면 잔금 대출이 어렵고, 청약 당첨 후 6개월 이내에 기존 주택을 매도하겠다는 약정을 해야 대출이 가능합니다. 이는 경매 시장에서도 다주택자 규제를 피하기 위해 신중한 접근이 필요하다는 것을 의미합니다.

1주택자 취득세율

1주택자의 경우 취득세도 3% 미만으로 정해져 있지만, 2 주택자 이상은 취득세가 8%, 3 주택의 경우 12%가 나오게 됩니다. 

 

4. 경매 낙찰 후 세입자가 있는 경우

전세입자가 있는 주택을 경매로 낙찰받았다면, 소유권 이전 3개월 이내에 주택담보대출을 신청할 경우 최대 6억 원의 대출이 가능합니다. 하지만 이 경우에도 6개월 이내에 실거주해야 하며, 이는 갭투자를 막기 위한 조치로 해석됩니다.

 

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마치며

2023년 6.27 부동산 정책은 경매 거래 방식에 큰 변화를 가져왔습니다. 주택담보대출 한도의 제한과 실입주 의무는 경매 시장에서의 투자 접근 방식을 재조정하게 만들고 있습니다. 경매를 통해 주택을 구매하려는 이들은 이러한 규제를 충분히 이해하고, 이에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다. 대출 가능성을 사전에 확인하고, 경매 낙찰 후 실거주 계획을 철저히 세우는 것이 필요합니다.

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